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駅前立地の賃貸店舗物件

　駅前立地の賃貸店舗物件とは、鉄道の駅前に立地している貸しテナント物件のことをいいます。駅前立地の賃貸店舗物件の大きな特徴としては、電車網が発達して乗降客の多い都市部では、店舗の家賃や保証金など出店するために必要となる費用はかなり高くなります。一方で、車の利用が多い地方の駅前の貸し店舗の場合には、過疎化が進んでいるケースが多く、出店する費用は安くなるものの、お客さん自体が少なく、商売としては難しくなることから、一般的には出店を見合わせたほうが賢明といえます。

駅前立地の賃貸店舗物件は自分で歩いて

　駅前に立地する賃貸店舗物件を選ぶ際には、自分がそのお店のお客さまの気持ちになって、近くの駅から物件までを実際に歩いてみることがとても大切です。車で乗り付けるだけではダメで、実際に歩いてみてください。そうすると、自ずと町の人の流れが自分の目で見えてくるようになります。この人の流れがどこに向かっているのかを知ることがポイントといえます。

駅前立地の賃貸店舗物件は何度も歩いて

　それも、たった一度歩くだけでなく、一日のうちでも朝、昼、夕方など時間帯を分けて調べてみることが大切です。そうすることによって、例えば、「朝は駅に向かう人や駅を降りて事務所に向かう人が多い。昼間は商業施設に向かって歩いている人が多い。夕方は自宅へ帰宅している人が多い。」といったように、時間帯別に通行者の行動マーケットを調べていくと、必然的に客層が絞り込むことができます。また、曜日を変えて歩いてみるなど、この時点での苦労を惜しんではいけません。当然のことですが、通行量が多ければ多いほどお店が目にとまり、集客力が高くなるといえます。こうして歩くことによって目的の賃貸店舗物件の立地の良し悪しが、この時点でわかることになり、あなたが開店しようとする店舗と客層が一致するかどうかが判断基準になるといえます。

賃貸店舗物件の内覧

　こうして繰り返して現地を歩く中で、客層もマッチしそうな店舗の賃貸物件が見つかったのであれば、次に実際に店舗物件の内覧を行う必要があります。この際のポイントは、例えば、出店予定が飲食店であれば、クーラー、カウンター、厨房、照明器具などの店舗の設備の有無の確認をします。居抜き物件であれば、自分のお店のイメージとマッチした調度品であるかどうかなどを調べます。こうした賃貸店舗の内覧後に、出店の気持ちがあるのであれば、再度、日を改めて設備についての専門家である内装施工業者などを同席して確認してもらうことをお薦めします。

駅前で１階にある賃貸店舗は抜群の立地

　乗降客の多い鉄道の駅前立地で、しかも１階に位置する賃貸店舗物件については、商売をするにあたって一番望ましい立地条件のテナントといえます。しかし、同じような店舗の広さなどの条件であれば、地下や2階以上にある賃貸店舗物件よりも見つけるのは困難であり、しかも、店舗の賃貸料なども格段に高くなるのが一般的なケースです。しかし、それだけに新規の店舗が成功する確率も高いため、あきらめずに根気よく希望の賃貸店舗物件を見つけることも必要になってきます。

駅前で１階にある賃貸店舗と看板の可否

　駅前立地で１階にある賃貸店舗物件については、先に述べたように歩いて客の流れや客層を判断することは共通する事項です。その次に、仲介する不動産会社の方に対して、事前に、店舗の看板を出せるのか、出せるのであれば看板を出せる位置や看板の大きさを確認しておく必要があります。看板は店舗の顔とも言うべきものです。看板のデザインや位置の違いだけで集客にも影響してくるからです。

賃貸店舗の看板の見え方

　賃貸店舗に看板を設置する際には、設置したい店舗の看板のイメージを頭で描き、それを実際に駅方面から見てどう見えるのか、次に反対側から見て、さらに、向い側から見てみましょう。店舗の看板が自然に目に入ってくる場所が良い賃貸店舗物件といえます。しかし、逆に、賃貸店舗物件の入口が両隣の建物から奥に下がっているなどの理由で、店舗の看板が歩行者からまったく見えない状態にあるケースであれば、いくら駅前の１階立地の賃貸店舗物件であったとしても出店は避けた方が無難といえます。

賃貸店舗と間口の広さ

　次の条件として、駅前立地で１階にある賃貸店舗物件については、その賃貸店舗物件の間口が広いことが大きな判断ポイントになります。賃貸店舗物件の間口が広ければ広いほどお店の顔でもある入り口の自由度が高まるため、店舗の看板を大きくしたり、商品のサンプルや装飾物を飾る場所が余裕を持って確保できるなど、店主のイメージに近い店舗を作ることができるからです。こうしたことから、できるだけ入口から見た店の幅が広い賃貸店舗物件を探すことが大切です。

駅前立地で地下や2階にある賃貸店舗物件

　乗降客の多い駅前立地していて、そのテナントの場所が地下や2階にある賃貸店舗物件を見定めるためには、どの店舗選びでも共通していることですが、まずは、自分の目で人の流れや客層を見定めることから始まります。賃貸店舗の看板の見え方を確認することや店舗の間口の広さを確認することは、1階にある賃貸店舗物件の場合と同じですが、地下や2階の店舗ならではの違うポイントとしては、店舗に通じる階段の位置や看板が、歩行者の目に入りやすい位置にあるかどうかが判断材料になります。

賃貸店舗物件への専用階段の有無

　駅前立地で地下や2階にある賃貸店舗物件は、1階立地の店舗に比べて立地条件が劣りますが、それを補うだけの判断基準として一番重要な問題は、賃貸店舗への専用階段があるがどうかということです。店舗への専用階段とは、一旦1階の入り口からビルに入らなくても、歩道などから人が直接に地下や2階にある店舗へ入ることが可能な階段のことです。ビルの入口を入って、さらに階段やエレベーターを使って上り下りをしてたどり着ける店舗物件は、視認性や利便性が悪く入りづらくなるため良い賃貸店舗物件とはいえません。こうした店舗への専用階段がないと、お客さんの導線が分散してしまうため、よほど集客力のあるビルや名の通ったお店でない限り、なかなか自分の店舗の集客につながらないからです。

賃貸店舗物件の専用階段と幅

　こうした賃貸店舗への専用階段が付いていたとしても、階段の幅がどの程度であるかも大切な判断基準になります。店舗への専用階段には、最低でもお客さん一人一人がすれ違うことができるだけの幅が必要といえます。一人しか上り下りできないような幅の階段だと、すれ違うときにどちらかのお客さん同士が譲り合うことになり、せっかくの足を遠のけてしまう原因にもなります。また、外付けの階段であれば、傘を差していてもすれ違うことができる幅の階段のある店舗物件が望ましいといえます。

賃貸店舗物件の専用階段等の造作

　さらに、不動産仲介会社に対して、店舗に入りやすく、またイメージをチェンジするために、賃貸店舗に至るまでの階段周りを借り主が自由に飾り付けをしたり、色の塗り替えなどが可能かどうかも確認しておく必要もあります。こうした施工ができる店舗テナント物件であればベストな物件といえます。一方、地下にある店舗物件の中でも、地下鉄の改札から直接店舗に入れる入口がある場合では、その店舗物件への入口付近にサイン看板が設置できたり、入口が改札の目の前という物件であれば良い賃貸店舗物件といえるでしょう。

駅前立地で3階以上にある賃貸店舗物件

　それなりの乗降客がある鉄道の駅前立地で3階以上に位置する賃貸店舗物件のテナントを借りようとする場合には、自分の目で人の流れや客層を見定めることは共通することですが、それ以外に、賃貸店舗があるビルの各階の現状の店舗の営業状況を調査して、集客力があるビルかどうかを事前に確認しておく必要があります。ビルの各階の店舗が繁盛している場合には、店舗自体が集客力があるということであり、さらには、そのビル自体が集客力を持っているともいえるからです。

相乗効果のある賃貸店舗物件

　こうした賑わいがあり各店舗が繁盛しているビルにある賃貸店舗物件を借りて出店した場合には、各階の店舗との相乗効果によって、お店が繁盛する可能性が非常に高くなります。これとは逆に、ビルの各階の店舗にお客が見当たらず閑古鳥が鳴いている場合には、新たに自力でお客さんを獲得する仕掛け作りが必要となってきます。これには、店舗経営のベテランであってもかなり難しい問題なので、賃貸料金が安いといってっも、初めての出店の方ならこうした寂しい賃貸店舗物件のテナントは避けた方が無難といえます。

ビル内の賃貸店舗物件とエレベーター

　また、3階以上にある店舗にお客さんが足を運ぶ場合には、階段を利用することはなく、ほぼ間違いなくエレベーターを利用します。このため、ビルに設置されているエレベーターの台数やエレベーターの定員の人数、高速スピードかどうかの性能が大きなウエートを占めることにもなります。例えば、各階に飲食店が入っているビルの場合、お客さんが入ってくるのは、昼のランチの場合で12時過ぎから12時30分ごろまでがピークになります。飲食店であれば12時過ぎに一旦満席にして、12時30分ごろにはお客を一回転させたいところです。しかし、お客さんを運ぶエレベータの台数が少なかったり、エレベータが小さくて定員が少なかったりすると、行きたくても店舗まで運びきることができません。

ビル内の賃貸店舗物件のエレベーターは高速で

　口コミなどで店舗の人気が出てきたとしても、物理的にお客を運ぶことができないため、高速で定員の大きいエレベーターが複数機設置されていないと、3階以上にある店舗は満席にならないことから、思ったほど売上も上がらないということです。こうしたことから、性能の低い小さなエレベータしか設置されていない3階以上の雑居ビルにあるような賃貸店舗物件は、立地が良いのに賃貸料が安いといっても避ける方が賢明といえます。

複数駅前の立地の賃貸店舗物件

　複数駅前の立地の賃貸店舗物件とは、都心部に良く見受けられるように、一定の範囲内に、ＪＲや私鉄、地下鉄などの駅が近接しているところに立地する賃貸の店舗物件のテナントのことです。こうした複数駅前の場所は、一般的に大きな繁華街やビジネス街を形成していることが多く、そのエリア自体が集客能力を持っているといえます。

複数駅前の立地の賃貸店舗物件

　しかし、好条件の反面、賃貸料金や保証金などが他のエリアにある賃貸店舗物件に比べでかなり割高になるほか、例えエリア内にある賃貸店舗物件であっても、人の導線から一歩外れたところにある賃貸店舗物件では、集客を行うのがかなり難しくなるのが現実です。実際に、こうした立地にある賃貸店舗であっても、閑古鳥が鳴いているところもたくさんあるので、見極めが大切です。また、複数駅前の立地の賃貸店舗といっても、駅構内から直接他の鉄道に乗換ができる駅では、乗降客が改札口から出ない場所が多いため、よい立地の賃貸店舗とはいえません。

賃貸店舗物件の事前調査

　賃貸店舗物件のテナントを複数駅前の立地で借りようとする場合の選択の方法は、自分の目で人の流れや客層を見定めることから始まるのは、他の駅前立地の賃貸店舗を選択する場合と同じです。ただ、各鉄道の改札口が複数あるため、まずは、目的とする賃貸店舗物件に一番近い改札口からの人の流れを調べる必要があります。その調査は、自分の店舗の商売の業務形態に応じて、この改札口からの乗降客を調べる必要があります。例えば、「衣料品の店舗であれば土日祝日とアフターファイブの乗降客数。ランチ主体の店舗であれば昼食時間帯前後の乗降客数。居酒屋であればアフターファイブの乗降客数。」さらに、それに加えて人の流れる方向を調べておきます。

賃貸店舗物件のマーケティング

　賃貸店舗の事前調査に当たっては、こうした乗降客数とともに性別や大体の年齢といったものを同時に把握しておくとマーケティングに役に立ちます。事前にこうしたマーケットになりうる対象者数を調べておくと、新たな店舗の商売が成功する確率はとても高くなります。また、調査の結果、自らの店舗の対象となる見込み客が少ないようであれば、いくらよい賃貸店舗のテナントの条件を備えていても借りるのは避けた方が賢明といえます。

ビジネス街の立地の賃貸店舗物件の特徴

　ビジネス街の立地の賃貸店舗物件とは、その名のとおり会社の事務所のビルが集中している、いわゆる「オフィス街」にある賃貸店舗物件のテナントことです。こうした場所は、基本的に鉄道駅から近く、サラリーマンやOLが多いことから、特に、飲食店向けの賃貸店舗の場所ともいうことができます。また、この中でも独身サラリーマンやOL、あるいは夫婦共働きの人たちは、概ねお金をある程度自由に使える層で、お弁当を持参する人も少ないことから、外食回数も多く、飲食費の客単価が比較的高い傾向にあります。

ビジネス街の立地の賃貸店舗物件のマイナス面

　逆に、ビジネス街という特性のため、平日は売上が上がりますが、会社が休みとなる土日祝日や年末年始、ゴールデンウイークなどの長期休暇ではほとんど売上は見込めないことになります。さらに、ランチタイムを狙う飲食店を開くのであれば、賃貸店舗物件の場所は１階になることが条件になります。昼食時には1時間程度しか時間がないので、エレベーターを使わないといけない店舗はそれだけで避けられるからです。

賃貸店舗物件の事前調査

　ビジネス街で賃貸店舗物件を借りようとする場合の選択の方法は、特に際立った違いはなく、他の駅前立地の賃貸店舗を借りる場合の事前調査の方法と同じです。店舗の業務形態に応じて、近くの駅の乗降客を調べましょう。調査に当たっては、こうした乗降客数とともに性別や大体の年齢といったものを同時に把握しておきましょう。調査の結果、店舗の対象となる見込み客が少ないようであれば、いくら良い店舗の条件を備えていても避けた方が賢明です。

学校周辺立地の賃貸店舗物件の特徴

　学校周辺立地の賃貸店舗物件とは、その名の通り学校の周辺に立地している賃貸店舗物件のテナントのことです。一口に学校の周辺といっても、幼稚園や小中学校の周辺ではほとんど集客を見込めないので、ターゲットとなるのは、ある程度のお金を持つ年代となる生徒の集まる高校、予備校、専門学校、大学の周辺ということになります。こうした場所は、ビジネス街に立地する賃貸店舗物件と同様に飲食店向けの場所ということができます。また、女子大学・短大の周辺であれば、アクセサリーや洋服なども人気が出ることがあります。

賃貸店舗物件では学校の情報収集も

　学校周辺に立地する賃貸店舗物件の場合、毎年にわたって多くの学生が入学、卒業を入れ替わって繰り返すため、ある程度の有名校であれば商売のターゲットとなる学生数が急減することはありません。ただ、最近では、少子化の影響で学校自体の定員が少なくなったり、定員割れを起こす学校もあったり、学校の統廃合なども頻繁に行われていたりするので、ホームページなどあらゆるところから事前にしっかりと学校の情報を収集しておく必要があります。とはいうものの、学校周辺にある賃貸店舗は、学生のうち誰をターゲットとするのかをしっかりと決めて出店すれば、これまでの例からしても成功する確率はかなり高いといえます。

学校に合せた店舗づくり

　このためには、賃貸店舗物件を探す以前の行動として、その学校の種類を調べておく必要があります。つまり、男子校が女子校なのか、共学なのか、あるいは富裕層の子弟が多い学校なのかなどを知ることで、自ずと賃貸店舗で行う業種を選択することができます。また、近くの学校が大きな大学の場合は、理数系や1,2年生の通学頻度は高くなるなど、学部や学年によって通学日数が変わってくるのでよく調べておく必要があります。また、学校の長期休暇期間中には、ほとんど売り上げが見込めないので、そのあたりのリスクもしっかりと把握した上で店舗を出店しましょう。

賃貸店舗物件の競合店調査

　学校周辺立地の賃貸店舗物件の選択は、通学路に面していることが絶対条件になります。そうした賃貸店舗物件の候補が見つかったのであれば、競合店調査を行いましょう。実際に学生を多く集客している繁盛店に入り注文をして、メニュー、価格帯、サ－ビス、宴会コースなどを徹底的に調べあげ、なぜ入っているのか、人気があるのかを分析します。逆に入っていないお店舗は、どこに問題があって入っていないのかを繁盛店と閑散店で比較してみましょう。自ずと、今後、取るべき道が見えてくるはずです。実際に店舗を開店させるときには、最低限の取組みとして、店舗の入り口は若者たちが入りやすい今風の雰囲気として、看板にはわかりやすく商売の内容を書いておき、通学路から見えるようにメニューとその価格を掲示しておく必要があります。

住宅街立地の賃貸店舗物件

　住宅街立地の賃貸店舗物件とは、様々な特徴や特性を備えた一定の住宅街内にある賃貸店舗物件のテナントのことです。こうした地域において賃貸店舗物件を借りるに当たっては、住宅街のそれぞれの特徴を踏まえるなかで自分なりの仮説を立て、それを実証するために、実際に曜日や時間帯を変えて何度も現地の下見をしてから賃貸店舗を決める必要があります。住宅街には、誕生した年代や住宅の大きさ、その他様々な要素によって、住んでいる人も、その嗜好も異なる場合があるからです。

新興住宅地における賃貸店舗

　新興住宅地は、新築の分譲住宅が建ち並ぶ町で、比較的若い夫婦が多いのが特徴です。ここでは、若い夫婦や小さな子供、親子をターゲットとした店舗が考えられ、ファッショナブルで先進的な店舗でも受け入れてくれる町といえます。新築住宅を購入できるという比較的裕福である家庭も多いことから、一般的に外食頻度も高くなるなど、マーケットが拡大する要素があるため、こうした場所に賃貸店舗を構えると将来性も高いものと思われます。ただ、こうした新興住宅地も、いずれ成熟住宅地に向かうことを念頭に入れて、賃貸店舗で行う商売を検討しておく必要があります。

成熟住宅地における賃貸店舗物件

　成熟住宅地は、昔、新興住宅地だった所が、新しく住宅が建つ場所もなくなり、成熟した町のことです。こうした場所では、家主が40～50歳の家庭が多く、家族単位で活動することも少なくなってきています。こうした場所に賃貸店舗を構えると、若年層から高齢者まで、幅広いマーケットを対象とできる一方で、近い将来、高齢化を迎えて人口が減少することも考えられます。また、年代が幅広いがゆえに、賃貸店舗で行う商売の種類の選択が最も難しい場所ともいえます。

高級住宅地における賃貸店舗物件

　高級住宅地は、分譲価格が高い家や注文建築が建ち並び、高所得者層が多い町のことです。古くからの家も多く、住民の職業も、医師、弁護士、パイロット、社長などといった高所得者が集まっている町であるため、客単価が高く専門店の賃貸店舗に適した立地といえます。健康志向が高い人や素材にこだわりを持っている人が多いことも特徴で、良いものに対してはお金を惜しむことがありません。しかし、住民は子供のころから、そうした生活を送っているため、目や口が肥えた人が多く、中途半端な内容の店舗であれば失敗する可能性が高くなります。

公営団地住宅地の賃貸店舗物件

　公営団地住宅地は、市営・県営や公団などの公的機関が建設して営んでいる団地が多い町を指します。こうした公営団地の借家には、低所得者の方が入居しているため、低価格のサービスを行う賃貸店舗が求められているといえます。

一等立地と二等立地の賃貸店舗

　賃貸店舗の一等立地とは、人や車の通行量がとても多い場所のことをいいます。一等立地にある賃貸店舗物件は、一見客も訪れやすく、また、常連客も獲得しやすいという極めた高い立地条件にあります。一方、二等立地の賃貸店舗物件とは、表通りの見込み客の多い場所に面したところではなく、一つ路地を入ったところなどにある賃貸店舗物件のことをいいます。こうした二等立地の賃貸店舗物件になると、何もしないで店舗を開店すると、通りすがりに、ちょっと入ってみようかという一見客はなななか見込めません。路地を入って、わざわざ店舗までお客さんに足を運んでもらわなければならないため、販売促進活動をしっかりと行って固定客を作り、なおかつ、商品やメニューやサービスに他店との差別化を明確に打ち出さないとなかなか生き残っていくことはできません。

二等立地の賃貸店舗のメリット

　二等立地の賃貸店舗物件のメリットとしては、一等立地の賃貸店舗物件に比べて物件数が多いことから、数多くの賃貸店舗物件を比較することが可能で、しかも、物件取得時にかかる費用や毎月の賃貸料金や共益費も安く、なかなか借り手のないなどの状況によってはそれらの経費の値引き交渉も現実に可能です。

二等立地の賃貸店舗の選択

　二等立地の賃貸店舗物件の選択の方法は、駅前立地の賃貸店舗物件の場合と人の流れの調査から始まることは同じです。ただ、二等立地の賃貸店舗物件では、その立地上、大通りから賃貸店舗の看板が見えるかどうかも大きなポイントになります。また、180度選択方法を変えて、賑わっている異業種の店舗の周辺にある賃貸店舗物件を探すという方法もあります。繁盛している他の店舗の行き帰りに自分の店舗にも立ち寄ってもらえる可能性があるからです。

別の視点から二等立地の賃貸店舗を選択

　さらには、新築の大規模マンションや公営住宅の周辺に賃貸店舗を出店するというのも一つの考え方です。マンションの場合には、その間取りを確認することによって、高額所得者向けかファミリー向けかがわかります。また、公営住宅の場合には低所得者向けです。こうしたターゲットとする客層をしっかりと把握してから賃貸店舗物件を探し始める必要があります。

二等立地の賃貸店舗の成功の喜び

　経験したことのある人ならわかるように、二等立地の賃貸店舗物件で商売が成功したときの喜びは、一等立地での比にならない大きさとなります。店舗に経費をあまりかけないのに店舗が毎日繁盛するということは、商売人の醍醐味につきるといえます。それだけに、賃貸店舗を決める事前の準備段階で、しっかりとあらゆる角度から情報収集を行い、ターゲットを明確に定めた上で店舗の開店に向けた戦略を練る必要があります。二等立地の賃貸店舗物件における商売の成功いかんは、この事前準備の段階で決まるといっても過言ではありません。

国道等沿いロードサイド立地の賃貸店舗物件

　国道等沿いロードサイド立地の賃貸店舗物件とは、国道など車の通行量の激しい場所に立地する賃貸店舗物件のテナントのことです。国道等沿いの立地は、特に、車で来客する人を対象に店舗を開店したい方には最適な物件といえます。国道等沿いの店舗の業種を選ぶ場合には、運転していると昼食時や夕食時にはお腹がすくことから、食べる事を目的としたファミリーレストランやうどんなどの飲食専門店にはよい立地といえます。しかし、居酒屋などのアルコール類を提供する店舗には、飲酒運転の取締りが厳しくなってきていることから、これからは向いていないといえます。また、最近では、ガソリン価格の高騰や長引く不景気などの影響で、車による外出を控える人が多くなってきていることから、今後、ファミリー向けの店舗は苦戦を強いられると思われます。

国道等沿いロードサイド立地の賃貸店舗物件は車で調査

　国道等沿い立地の賃貸店舗物件を選ぶ方法としては、これまでの店舗物件の下見ように歩いて見て回るのではなく、車で来店するお客さんを対象とした店舗なので、当然、車で下見をすることになります。まずは、車で候補としている賃貸店舗物件の近くを走ってみることが必要です。その際に、「少し遠くからでも店舗の看板は見えるか。店舗の建物の存在がわかるか。店舗の駐車場はわかりやすい位置にあるか。」これらを確認しておきましょう。

ロードサイド賃貸店舗物件と大型看板

　賃貸店舗物件の建物の手前に駐車場があり、建物が国道より奥まった位置にある場合には、道路沿いに大型の店舗看板が設置されている、あるいは設置することができることが大きなポイントになります。看板がない場合には、車の運転手の目に付かないため、店舗の集客力が格段に落ちるので設置する必要がありますが、数百万円かかる場合もあるのであらかじめ店舗開店用の経費に参入しておくことが必要です。

賃貸店舗物件の事前調査

　国道等沿い立地の賃貸店舗物件は、交差点の角にある賃貸物件の方が集客力があるように思えますが、実際には、交差点の角から２軒目ぐらいにある方が車の出入りもしやすく集客力があります。また、事前に店舗が想定するピーク時間帯の車の通行量も調査しておきましょう。例えば、ランチがメインの飲食の店舗を予定しているのに、朝と夕方だけ交通量が多い、いわゆる通勤専用道路に立地する賃貸店舗では何の役にも立ちません。